2015年物业管理师考试考点《综合能力》5

　　一、房屋附属设备设施的使用管理

　　房屋附属设备设施的使用管理是靠使用管理制度来实现的，其使用制度主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制。

　　房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备，如给水排水、供电、燃气、电梯设备;季节性使用设备，如供暖供冷设备;紧急情况下使用的设备，如消防、自动报警设备。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度，如正常的供水用水制度、配供电制度、高层综合商贸楼多部电梯的运行时间安排等。

　　安全管理在房屋设备管理中占有重要的位置。国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度，如电梯、锅炉、消防设备等，并要求使用和维修人员经培训考核后持证上岗。为确保设备在使用中的安全，应制定相应的管理规定，如消防通道的管理规定、电梯安全使用的规定。

　　二、房屋设备设施的日常养护管理

　　(一)水暖系统的日常养护管理

　　物业管理公司负责物业管理区域内的计划养护、零星报修和改善清装任务;对于小水表的安装，凡属旧房按幢装表，新房按房装表，其水管、人工由管理单位负责，水表的供应和修理由自来水公司办理;零星损坏的卫生、水电设备一般应按本单位规定期限及时修理，人为损坏则要由使用者负责管理。

　　1.给水及供暖系统的日常养护

　　(1)室内给水管道应进行定期检查维护，一般规定半年进行一次。查看管道表面有无锈蚀现象。

　　(2)室内给水系统中的阀件应进行维护和检查，检查明露在外部分的保温层、隔气层有无被碰坏或自然脱落现象。

　　(3)对给水系统管道的保温层也应进行维护和检查，检查明露在外部分的保温层、隔气层有无被碰坏或自然脱落现象。

　　(4)对室外给水和消防给水管道的养护要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重堆放物品，不允许大量放置对水质有严重污染的化学品、剧毒品、防止对管道和水管腐蚀和污染。

　　(5)消防器材如消火栓、水枪、水龙带，要保持完好状态。

　　(6)特别注意室外热水管沟易进雨水浸泡管道，致使保温层脱落，管道锈蚀，水温降低。地沟、进盖、沟盖的防水应完好，阀门的养护必须列入日常巡检、维修计划之内。

　　(7)按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进行两次全面检查、维修。

　　2.排水系统的日常维护

　　(1)排水管道，特别是生活排水管道，由于粪便污水极易使排水道内壁结上尿垢，久不清除，管道内径缩小，流水不畅，易把污物挂住，致使排水系统堵塞。为了保证排水管道的畅通，必须做好排水管道的养护工作。

　　(2)排水设备的养护主要是指卫生器具和室内排水系统中的其他设备如地漏、检查口、清扫口等养护，对于这些设备的养护主要从外观上进行检查。

　　3.水泵机组的日常养护

　　(1)生活水泵、消防水泵、排污泵、溶水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，检查压盖盘根处是否有漏水，清洁水泵处表，若有脱落或锈蚀严重，要铲漆、刷油。

　　(2)维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落。在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净;中置继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常;运传压力表信号线接头是否腐蚀。

　　(3)电机的养护，外观检查应整洁、接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应涂新油漆。

　　(4)相关阀门、管道及附件的养护。闸阀密封胶垫是否漏水，止回阀的养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。

　　4.水池、水箱的日常维护

　　水池、水箱的日常维护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：

　　(1)首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。

　　(2)泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2小时以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。’

　　(3)用燃着的蜡烛放人池底不会熄灭，以确定空气是否充足。

　　(4)打开照明灯设备进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于3遍。

　　(5)清洗完毕后，排除污水，喷洒消毒药水。

　　(6)关闭泄水阀，注入清水。

　　(二)供电系统的日常养护管理

　　1.观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况、高峰用电时的电流数值、三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。

　　2.核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合。

　　3.配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活。

　　4.导线绝缘是否很好，各类绝缘导线是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘胶布有无失效，接头之间是否绝缘。

　　5.金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。

　　6.各种电器具(如灯头、开关、插座等)是否牢固。

　　7.各种地极的接地电阻是否符合规定，接地螺栓有无松动，导线有无伤痕和腐蚀。

　　8.特殊房间(如潮湿、高温、易燃等场所)应按照有关规定重点进行检查维护。

　　(三)电梯设备的日常养护管理

　　1.对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养和检查。

　　2.电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作，如清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查。

　　3.电梯的维修、更新应由有相应资质的专业单位承担。

　　4.运行电梯发生故障必须急修时，也要由保养厂的专业人员负责，随叫随到进行抢修。

　　5.按规定对电梯各部位进行检查、清洁、润滑，着重对各安全装置效能进行检查，对电梯进行保养时，可以将一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对物业管理区域内所有电梯分项目进行保养。

　　6.每年对物业管理区域内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理调整和测试。

　　(四)空调设备的日常养护管理

　　空调设备设施养护主要是对冷水机组、冷却风机盘管、水泵机组、冷冻水、冷却水及凝结水路及风道、阀类、控制柜等的日常维护。

　　1.冷水机组的养护

　　冷水机组是把整个制冷系统中的压缩机、冷凝蒸发节流阀等设备以及电气控制设备组装在一起，提供冷冻水的设备。对于设有冷却塔的水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。通过各项检查确定压缩机是否有故障，视情况进行维修更换。，

　　2.冷却塔的养护

　　制冷空调维修组一般每半年须对冷却塔进行一次清洁保养。

　　3.风机盘管的养护

　　制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护，每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气，检查风机转动是否灵活。对于带动风机的电机，用500伏摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于o.5Mn，检查电容是否变形，如是则应更换同规格电容，检查各接线头是否牢固，清洁风机叶片、盘管、积水盘上的污物，同时用盐酸溶液清洗盘管内壁的污垢，然后拧紧所有的紧固件，清洁风机盘管的外壳。

　　4。水管道的保养

　　制冷空调维修组每半年对冷冻水管、冷却水管、冷凝水管进行一次保养，检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损;尤其是管路中阀件部位、保温层应重点检查。

　　5.阀类、仪表、检测器件的养护

　　维修工每半年对中央空调系统所有阀门进行一次养护。对于管道中节流阀及调节阀，应检查是否泄漏;检查阀门的开关是否灵活等。

　　(五)锅炉的日常养护管理

　　1.锅炉的检查

　　定期检查、超水压试验。

　　2.锅炉的保养

　　锅炉的保养分为湿式和干式两种。无论采用哪一种保养方法，均需在锅炉的水垢和烟灰清理干净后进行。

　　(六)通信设备的养护管理

　　完好的设备是优质服务的基础，良好的保养是延长设备寿命和安全运行的保证。部门管理人员和操作人员要非常重视设备管理工作，要按照有关的制度要求，认真做好客户程控交换机的养护管理。

　　三、房屋附属设备设施养护管理制度

　　房屋附属设备设施养护管理是靠养护管理制度来执行，根据房屋各类附属设备设施的系统组成、作用、特性、规格、养护知识与运行、使用规程制定房屋附属设备设施和养护管理制度，一般应包括：

　　(1)确定维修及保养工作的类别及内容(由各单位根据设备的实际情况，由工程技术人员核定)，具体包括：日常及周保养内容：月维修保养内容;季度、半年、年度维修保养内容;大修理内容。

　　(2)设备维修、保养的要求。

　　(3)某些设备的预防性试验周期。

　　(4)设备操作人应具备的证书及设备使用和操作要求。

　　四、房屋附属设备设施的维修管理

　　房屋附属设备设施维修管理制度一般按以下内容拟订：

　　1.巡检制

　　根据各类设备设施的使用特点，制定相关的巡回检查制度，检查仪表是否正常工作，设备运转有无异常声音、发热，系统是否泄漏等情况，并作相应记录。

　　2.分工责任制

　　为有效地对设备进行维修保养，应实行分工责任制，即人员分组、工作内容分项、责任落实到人。

　　3.季度和年度安全检查制

　　除了日常的巡检和实行分工责任制以外，还应进行季度和年度检查或试验，并作好相应记录。

　　4.维修报告制度

　　明确设备出现什么情况报告班组长，出现什么情况报告技术主管，出现什么情况报告部门经理。

　　5.维修工程的审批制度

　　对设备的中、大修与改造更新应提出计划，经上级部门批准后，安排施工。施工要严

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